当时，我国工业园区现已进入存量运营年代，工业园区建造与开展亟需更专业的资源、团队投入，完结工业园区的转型晋级，推进工业园区工业集聚。本文经过研讨第三方运营的内在、优缺陷、特征剖析工业园区第三方运营方法。

　　当时，我国工业园区运营的干流方法是政府直接介入经济活动，运用各种优惠方针来进行招商、运营，即经过行政资源交换经济资源的运作方法。大多以“管委会方法”进行运作，地方政府在园区树立管委会，行使经济办理与必定的行政功用，并代表政府全权担任工业园区的招商运营作业。

　　工业园区第三方运营是指工业园区全权托付给第三方，对园区开发、园区定位、工业挑选、招商引资、根底设施建造等方面进行规划、办理、运营的工业园区运营方法。

　　1、专业性强。相较于政府，第三方运营组织对工业有深化了解与判别，具有专业强壮的招商团队和工业园区运作系统，在重大项目、科研组织和高层次人才项意图招引，工业园区运营中更具优势。

　　2、经历丰厚。第三方运营组织依托多年的实操经历，可以敏捷提高园区的营商环境与全体形象，使工业园区留得住人才、留得住项目。

　　3、本钱相对较低。将工业园区运营托付给第三方运营商只需一次性付出一笔费用，由第三方运营商直接带老练团队进驻，免去了工业园区自建团队和培养人才的时刻精力本钱。

　　重财物运营方法首要是指工业地产开发商方法，开发者在获取土地后，以全体开发或订制式开发的方法建造工业物业产品，然后以租借、转让或合资等方法进行项目运营和办理，终究获取开发赢利的方法。

　　重财物运营的长处一是因为前期本钱和技能投入大、门槛高，运营方法不易被仿效，易构成职业竞赛优势，发生规划效应。二是具有多种盈余方法，首先是物业出售，即出售工业物业获取赢利；其次是物业租借，即经过持有的方法对物业进行租借获取租金收益；再次是供给服务，即经过供给入驻企业所需的根底配套服务和增值服务获利。而重财物运营的缺陷一是占用很多的资金，机会本钱的消耗较大。二是以较大的资金投入，取得较少的赢利报答，赢利率较低。三是后续投入大，不断发生更新、保护的相关费用。

　　传统工业地产商继续发力全国工业布局，华夏美好、联东U谷等具有较为老练的商业方法和多年深耕的品牌影响力，但也面对侧重财物化、运营方法等的问题。

　　华夏美好充分发挥工业途径的优势，在工业新城开发与运营中整合各方工业资源，对接地方政府，为政府供给工业规划、服务与资源导入方面的服务，成功把短期的一次性房地产开发改变成长时间且可继续的园区运营。华夏美好工业园区事务包含工业新城和工业小镇，是华夏美好的中心事务和竞赛优势。

　　在固安工业新城的开发中，华夏美好选用了PPP商场化运作，方法承受协作区域地方政府托付，与其签定长时间性的协作开发协议，为园区供给包含规划规划与咨询、土地收拾、根底设施建造、公共配套建造、工业开展服务以及城市运营服务共六大类归纳处理方案。这种为园区供给归纳处理方案与政府的人物进行了对接，一起针对客户企业也有相应的工业开展服务，包含公司在托付园区内进行的工业定位、工业规划、城市规划、招商引资、出资服务、工业晋级等。首要盈余方法：一是经过垫支园区前期开发、根底设施建造费后期取得的收益；二是园区招商引资返还收入；三是园区配套地产开发收入；四是园区土地增值收益。

　　联东U谷首要布局在京津冀、长三角和环渤海三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造工业归纳体或总部基地，发挥当地优势，精准定位工业方向及工业链环节，侧重于工业链两头研制、营销高附加值环节，开展工业链两头“U方法”。联东集团重视实体企业需求，逐步构成老练的三大产品线——“总部归纳体”“工业归纳体”“科技归纳体”。首要盈余方法是：物业租售（物业以独栋作业为主）+增值服务（设有专业化的服务途径以供给增值服务和配套服务），其间以物业租售收益为主。

　　轻财物运营方法是指使用专业化、标准化的办理流程，以及各方面资源的整合才能、企业品牌、团队人才等，对工业园区的工业定位、规划规划、楼宇建造、配套方案、招商运营、物业办理及客户服务等方面供给运营服务，终究完结工业园区集聚开展和强大。轻财物运营的中心意图是经过办理确定财物运营权，完结财物保值增值；中心才能是集合产品的工业策划才能和集合整合的工业资源集合才能；并基于此重塑匹配工业方向、专业运营服务的专业化运营和构建差异于店面型的中介、署理公司、代管工业的组织化开展方法。

　　轻财物运营可以有用躲避不确定性危险。比较重财物运营，跟着地产职业赢利率和杠杆率的继续下降，重财物拓展会相应受到限制，仅依托出售和租借的盈余方法开展，工业园区开展受限。而轻财物运营可以下降运营危险，处理园区在重财物拓展进程的问题，一起输出招商、服务、品牌、办理等无形财物，本钱相对较低，利于危险把控。但轻财物运营存在盈余方法待打破的问题。受限于金融本钱商场的不老练、法令方针不齐备；工业园区与企业大多以出售、租借联系为主，仅依托物业收入、租借收入是难以长时间开展。

　　中关村开展集团由工业开发商向工业运营商转型。构建起全周期、一站式、管家式的专业服务系统，轻财物、强服务、活机制，全面提高效果转化、立异孵化、空间服务、工业出资、金融服务、本钱服务等途径功用，打造世界一流的立异生态集成服务商。“空间+服务+出资”的园区运营方法，经过空间支撑与服务确保，以工业出资推进园区精细化长效运营，园区事务进一步集合。树立根底设施支撑途径、智能管控中心及多维度归纳服务途径，构建包含空间服务、工业服务、方针服务、金融服务等内容的“根底服务+增值服务”的立体化园区服务系统。

　　中关村软件园在中关村管委会、中关村开展集团的领导和支撑下，一直坚持“政府主导、商场化运作”的整体开展思路，活跃探究以企业为主体，选用轻财物、强服务的运营方法推进中关村“走出去”战略，探究并构成了“中关村开展方法”。一是处理了每个园区工业专业化问题，如软件园、生命科学园、集成电路规划园等都已成为具有世界影响力的工业专业化园区。二是因为本来园区的财物并入中关村开展集团，中关村开展集团的财物规划明显添加，对金融本钱的招引力和吸收才能明显增强，在融资方面处理了单个园区企业无法处理的问题。经过中关村开展集团这个资源整合途径，对园区工业进行规划，构成特征工业园，完结空间载体开发建造、工业引进、金融服务多位一体的格式，这便是科技园区办理的中关村开展集团方法。

　　启迪协信以立体三螺旋模型为根底，打造集群式立异系统，整合启迪科服、启迪之星、启迪金控、协信星光、天骄物业等资源，协同工业服务、立异服务、生活服务，构建全链条工业立异生态系统。开发建造科技园区并进行专业化运营办理，营建轻松便当的宜居宜业环境, 供给一站式立异创业配套服务；依托清华科技人才优势，为立异创业人才供给专业导师辅导服务；发挥遍及各地的科技城网络优势，为立异企业和创业人才供给精准的工业链上下游商务对接服务；共享清华品牌诺言，集聚社会本钱，供给丰厚的创出资金与融资服务。经过科技园网络、科技人才网络、科技企业网络的树立，发生集合、聚合，到达集合、聚变效应。

　　工业服务途径是指从工业的视点动身，以工业为中心，集合工业黏性的价值，为工业供给相应的配套和服务，添加服务端的比重，以增值服务为中心盈余点。工业服务途径是一种供给资源集合、金融集合、工业集合的资源整合服务的方法。

　　工业服务途径长处是运营本钱较低，资源会集，辐射广，促进以工业链为枢纽的协调开展。但缺陷在于一是需求资源储藏和堆集，不然难以发挥效果；二是前期需求依托强招商，加大入驻率，才得以构成工业途径服务的用户根底。

　　饮鹿网（是北京赛智年代信息技能咨询有限公司旗下的工业立异创投数据途径，掩盖新兴工业近20万立异型企业，饮鹿网可以为工业园区供给精准的工业立异创投数据服务、精准招商、工业图谱、基金出资查核等增值服务。

　　基金协作包含专项工业基金和工业出资基金两种方法。专项工业基金是由政府树立专项基金的方法对园区企业进行支撑，针对要点范畴的项目进行扶持，招引具有潜力、开展实力的企业入驻园区。工业出资基金是指危险出资基金或私募股权出资基金，向具有高增长潜力的企业进行股权出资，待企业开展到必定程度时，经过股权转让以完本钱钱增值。依据企业开展阶段的不同，分为前期基金、成长时间基金、重组基金等。

　　经过专项工业基金和工业出资基金可以协助园区企业不断拓展融资途径，充分使用政府资金和社会本钱，推进园区工业开展腾飞。但需求对资金的使用、还款进行监督，以防备债款危险，确保归还借款的现金流和借款资金的安全。

　　姑苏工业园树立多元化投融资系统。姑苏工业园以国资为主体，构建了现代化的科技立异载体，先后组成建立了科技开展、创业出资、教育出资等各类国资立异出资主体，发动建造世界科技园、构思工业园、生物纳米园、中新科技城等立异载体。

　　由洪泰基金联合姑苏世界开展集团、姑苏工业园区国有本钱出资运营控股有限公司一起树立洪泰生命健康基金，要点布局生命健康、医药医疗及相关的人工智能、信息化、工程技能等范畴，面向立异药物、生物技能、医疗器械等工业大力出资。

　　春色里以工业晋级为中心，经过本钱出资、工业服务，为工业链、技能链、人才链、本钱链的完善和开展供给助力。春色里构建青岛智谷供应链金融公共服务途径，为工业企业晋级到工业互联网企业，供给完善的金融、本钱支撑。

　　黄冈工业园选用的是“经济保管+股份协作”的共建方法。股份协作即由武汉开发区和黄冈市联合出资建立武汉经开黄冈联创建造出资有限公司，由其担任园区根底设施和运营项目出资及筹融资作业。

　　依托联创公司投融资新途径，活跃引进社会实力本钱参加园区建造，中邦交建集团成为黄冈工业园区PPP项意图社会本钱方，联创公司作为政府出资方代表，一起组成中交经开黄冈出资有限公司，选用PPP+EPC+政府购买服务方法，对园区内市政道路建造、共用修建建造和公园美化工程等合计27个非运营性项目进行出资、建造和运营。由此，改变了黄冈对园区建造投入以财务为主的方法，改变为以商场为导向、充分发挥国有本钱的引领效果，活跃引进社会本钱和民间本钱的新方法，不只处理了园区建造初期的资金难题，减轻了地方财务压力，并且下降了地方政府债款危险。

　　注：本文摘自赛智年代工业园运营课题组周君、冯姣姣、冯诗楠完结的研讨陈述，具体内容请点击饮鹿网工业陈述栏目阅览。

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　　北京赛智年代信息技能咨询有限公司(简称赛智年代)是国内闻名的数字经济等新兴工业的咨询规划、大数据剖析和工业生态系统建造的立异型公司。事务范围包含了智库咨询、数据服务、软件途径以及会议训练等方面。其间智库咨询服务依托于赛智工业研讨院丰厚的职业资源和高端专业化人才等竞赛优势，面向政府、园区和企业，供给开展战略与规划、方针研讨、招商引资战略研讨、才智城市规划、运营方法研讨等现代咨询服务。研讨范畴包含大数据、人工智能、区块链、5G、战略性新兴工业等职业范畴。

　　饮鹿网(Innov100)是赛智年代旗下的工业立异创投数据途径，掩盖新兴工业近20万立异型企业，为客户供给创业孵化、投融资等服务。

　　赛智区块链(北京)技能有限公司简称(赛智区块链)，是一家专心于企业级大数据区块链产品与应用服务的高科技企业。

　　贵阳市大数据五大新范畴（人工智能、量子信息、区块链、物联网、5G移动网络）工业规划

　　饮鹿网精准招商大数据途径是赛智工业研讨院联合饮鹿网开发的针对工业招商的最新产品。包含大数据、人工智能、区块链、5G、才智城市、 工业互联网等 30 多个范畴，为招商部分、工业主管部分、园区管委会和工业地产供给大品牌招商、工业挑选招商、工业生态链招商、要点产品招商、本钱注入式招商、区域一体化协同招商、客籍创业人才招商等招商数据剖析服务。

　　政府供给新兴工业的工业链、企业、技能、出资等数据剖析服务的途径，首要为各地发改部分、工信部分、工业分管领导供给工业仪表盘、工业链剖析、工业地图、工业开展要素剖析、工业方针、工业洞悉等工业数据剖析服务。

　　服务于创业出资范畴，为母基金、头部出资组织、地方政府工业基金或引导基金供给绩效查核的专业化途径，首要供给出资数据（投融资仪表盘:与出资趋势洞悉交融）、出资绩效剖析（出资绩效剖析、融资日报、出资组织百强、出资人百强）、项目剖析（要点项目、工业链出资、细分图谱出资）、出资布局（出资地图）、出资要素剖析、出资办理等服务。