工业园是全球工业开展的重要载体，与区域经济开展有着亲近的联络。跟着国内工业不断开展，对工业用地、工业厂房的需求不断增大，越来越多的企业开端投身于工业园区出资及建造。不同于商业地产和住所地产的工业地产，工业园的开展需求很多的本钱和资源来支撑。跟着全球经济陷入了同步放缓的地步，工业地产出资商迫于收回周期的压力开端探究轻财物战略形式，在全球工业园市场上现已探索出一些较为可行的轻财物运用形式，首要有以下几种：

　　国内现已构成一批优异的品牌工业运营商，如联东U谷、华夏美好等。选用运营品牌输出形式能够运营多年堆集的品牌影响力完成较小本钱和低危险的方法进行工业园区规划化工业化布局，能够与现有园区进行协同开展效果，也为运营品牌进行商誉变现。亿达在我国首先提出轻重财物并重的运营形式，是一个典型的从工业地产开发商转向园区归纳运营服务商的范本，即从重财物为中心转向轻重并重的途径。从工业策划、园区规划、楼宇建造、招商运营到增值服务，亿达能够供给这一揽子的全工业链解决方案。从事务板块上来看，亿达期望经过归纳开发、园区运营办理、园区办理咨询服务等形式来完成整个亿达的品牌化、规划化开展。

　　亿达发力轻财物，有三重优点，一是经过对更多项目的运营进步团队实战才能;二是面临不熟悉的新城市，以轻财物切入能够躲避危险;三是轻资工事务堆集的资源、客户和经历能为后续重资工事务介入供给时机。自亿达我国开端施行“轻重并重、以轻带重、以重促轻”形式后，在全国近二十个城市先后开发和运营了30余个商务园项目。亿达我国以成功的品牌输出的轻财物事例赢取更多地方政府及工业客户的信任，也为更多工业地产企业供给杰出的经历学习。

　　财物证券化形式首要是指经过“基金+REITs”形式完成工业园本钱化运作，完成财物快速流转。经过将工业园项目构成财物包，当项目到达良性状况，以REITs快速变现。在全球工业地产市场上，物流地产巨子普洛斯是财物证券化运作形式的典型代表，跟着国内工业地产不断开展，国内也开端纷繁仿效，在近几年也取得了一些打破。

　　以亚洲最早树立的工业园之一的新加坡裕廊工业区为例，裕廊集团旗下公司—腾飞集团具有三个成功上市的信任基金，办理亚洲区域内多个私募房地产基金。因为工业地产出资规划较大、收回周期较长，这也对工业地产企业的融资才能有着较高的要求。2002年腾飞集团树立房地产出资信任基金，进行房地产收买、持有、运营、增值、出售、再投入等操作，以REITs回笼资金带动滚动式开发。随后，办理的基金收益以及财物办理费收入也成为腾飞集团重要的收入板块。在操作操作层面来看，国内推广工业地产REITs有必定的特殊性，其面临着本身的职业难题，如出售为主、收益安稳牢靠的优质财物稀疏、工业用地年限较短并有进一步缩短的或许等问题都将会约束了工业地产借用Reits推广轻财物的或许性。但随时国内金融体系和政策的不断完善，信任不久将来，财物证券化形式将成为国内工业园区重要的运营开展形式之一。

　　工业增值服务输出形式是指园区运营商经过树立各类工业增值服务渠道为园区内的企业供给各类服务进行收费，如工业技能性服务、工业开展性服务、日子配套性服务、园区运营性服务等。其间工业开展性服务首要是经过有偿供给融资性服务、咨询服务、训练服务、信息服务、政府联系服务、孵化性服务、常识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。这种形式特别适合于前期出本钱钱较高的一二线城市工业园项目。该形式从工业链层面来看，经过配套打造，更好的促进工业开展，进步园区企业实力，带动招商开展。

　　深圳天安云谷重要的轻财物形式板块便是选用工业增值服务输出形式，完成园区快速开展。天安云谷由天安出资和骏业一起出资的深圳天安骏业出资开展有限公司进行规划、开发建造及运营，项目致力于开展以云核算、互联网、物联网等新一代信息技能为代表的新兴工业，一起开展与上述工业相关联的配套服务和现代服务业。项目开展运营也重视加强与之相关的金融业、商业、咨询、训练组织、公共服务渠道、公共技能渠道、服务中介、酒店服务及相关社会配套的引入。在进步工业的一起，还将重视社区民生和原居民的日子开展，并方案将岗头社区刻画成为深圳市社区经济转型的演示社区。终究打造调集工业研制、配套商业、配套寓居及便当服务于一体、面向全球竞赛的新兴工业归纳体和国家级的战略性新兴工业演示基地。天安云谷园区年产值已超1500亿元，其工业增值服务输出为园区运营创收不少，且增加了园区实力，变相进步物业租金价格。

　　自1987年我国第一家科技企业孵化器呈现到现在，新增有超500家孵化器，工业园出资孵化形式是指在所运营园区的企业界进行工业出资，经过工业孵化与出资，将园区和园区企业进行利益绑缚，完成与园区企业一起生长，运营商经过股权分红等取得收益，可是工业出资与孵化出资报答周期长，对工业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合才能要求很高，操作难度极高，是全球最具争议的轻财物形式之一。

　　早在2014年，上海张江高科即提出“科技投行”开展战略，将企业定位从单一的园区开发运营商转变为“房东+股东”的双轮驱动形式，完成“一体两翼”即物业出售为主体，企业服务和高科技出资为两翼的事务结构。张江高科母公司——张江集团整合旗下小额信贷、孵化器、创业训练等资源，树立张江集团投贷孵学渠道，截止2019年上半年，张江集团已投企业到达几十家，其间所投企业超越对折注册在张江园区内部。近5年财报显现，张江高科企业出资孵化收益合计31.75亿，出资金额累计18.5亿，报答率达1.72倍。相比较之下，张江高科的主营事务(房地产出售，房地产租借，服务业)毛赢利共为40.17亿，5年来，其出资收益现已根本同经营赢利相等，份额大约为4:5。可见，张江高科的出资孵化形式取得了必定的成功。

　　深圳星河集团的星河world项目在运营形式上选用了类似于出资孵化形式的——“产权换股权”形式。这一金融出资立异形式的准则中心，推翻了深圳股份协作经济“厂房+租借”的粗豪做法，以“产权换股权”的出资形式，由租借经济晋级为“出资型经济”、“办理型经济”，大大进步了本来土地及工物业的经济价值。星河WORLD工业新城立异性地提出“租金/服务/产权换股权”运营形式，建立了星河·领创全国私募基金，联合建立红土星河创投基金、张江星河创投基金、巴林星河创投基金，基金总规划超10亿元，定向出资园区企业。为更好地服务入驻企业，下降企业本钱，进步企业运营功率，星河WORLD打造了全过程、多层次的工业服务体系，简称“GALAXY+商务运营服务体系”，包含立异金融服务、咨询参谋服务、工业政策服务、常识产权规划及资质办理服务、高档政务服务、技能及人才服务、训练及教育服务、多功用公共服务渠道、“O2O”服务渠道等。

　　未来将越来越多的工业地产商将运用出资孵化形式促进园区开展，完成园区高效本钱化运作。

　　跟着城市化的进程不断开展，越来越多的城市需求开辟新的城市中心或副中心，这也促进了一批工业新城项目的开展。与前期的工业地产(厂房、仓储)不同，工业新城是复合化的形状，是供给出产、研制、工作、商业甚至寓居功用的工业归纳体，“工业新城”、“工业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，但是，在金融工具缺乏、资金需求量巨大的情况下，协作开发成为一些工业地产开发运营商的实际挑选。协作开发形式现已有着较为老练的经历，亿达我国和湖北联投协作开发武汉软件新城，万科、美国黑石合资物流地产，深圳百富东方和碧桂园协作开发科技小镇等。

　　2016年碧桂园将投入超1000亿规划资金建造“科技小镇”，项目一起招引了包含清华大学、安全银行、李开复立异工场、硅谷巨子思科等协作伙伴参加。科技小镇是选用协作开发形式进行运作的，项目由碧桂园和深圳百富东方协作树立的渠道公司——碧桂园百富产城开展公司进行操盘。百富东方是一家抢先的产城交融运营商，由原天安数码城集团首要中心主干组成，在全国十余个城市开发运营了两千万平米工业归纳体。其可集合上万家中小型科技企业以及200家配套服务组织资源，具有丰厚的园区招商和运营经历，经过协作开发大大减轻各方对本钱和资源的顾忌，杰出地推进项目开展。

　　以上这五种形式是国内最具价值的工业园运营形式，跟着国内工业园区的不断开展，金融市场和体系建造不断完善，未来各种立异运营形式将层出不穷，信任国内也会构成一批优质的工业运营商和一回来搜狐，检查更多