23电建02 : 我国电建地产集团有限公司2023年面向专业出资者揭露发行公司债券（第一期）征集阐明书摘要

　　原标题:23电建02 :我国电建地产集团有限公司2023年面向专业出资者揭露发行公司债券（第一期）征集阐明书摘要

　　我国电建地产集团有限公司 2023年面向专业出资者揭露发行公司债券 （第一期） 征集阐明书摘要 发行人：我国电建地产集团有限公司 主承销商：申万宏源证券有限公司、中信证券股份有限公司、中 信建投证券股份有限公司 受托处理人：申万宏源证券有限公司 本期债券发行金额：不逾越人民币 5.00亿元（含 5.00亿元） 担保状况：无担保 信誉评级成果：主体 AAA 牵头主承销商 联席主承销商 声明

　　征集阐明书摘要的意图仅为向专业出资者供给有关本次发行的扼要状况，并不包含征集阐明书全文的各部分内容。征集阐明书全文一起刊载于发行人及主承销商网站。出资者在做出认购抉择之前，应仔细阅读征集阐明书全文，并以其作为出资抉择的依据。除非还有阐明或要求，本征集阐明书摘要所用简称和相关用语与征集阐明书相同。

　　经深圳证券买卖所审阅赞同，并经我国证券监督处理委员会注册（证监答应[2022]2077号），发行人获准面向专业出资者揭露发行面值总额不逾越（含）24亿元的公司债券。发行人本次批文项下已发行债券规划为 19.00亿元，本期债券发行为本批文项下第三期发行，本期债券发行总额不逾越人民币 5.00亿元。

　　本期债券发行前，发行人 2022年 9月末的净财物为 388.08亿元（2022年 9月末兼并财政报表中的一切者权益算计），兼并口径财物负债率为 77.05%，母公司口径财物负债率为 85.89%；发行人最近三个管帐年度完结的年均可分配赢利为 0.85亿元（2019年度、2020年度和 2021年度完结的归归于母公司一切者的净赢利 1.30亿元、0.45亿元和 0.79亿元的平均值），估计不少于本期债券一年利息的 1倍。发行人在本期发行前的财政指标契合相关规矩。

　　发行人 2019年、2020年、2021年及 2022年三季度的运营活动现金流量净额别离为-154.75亿元、151.12亿元、65.84亿元和-17.42亿元，陈述期内，发行人运营活动现金流量净额动摇较大。跟着公司项目持续开发与付出项目工程进度款、新增土地储备及受房地产方针的影响，公司未来运营活动现金流量存在持续流出的危险，在房地产职业微观环境、银行信贷方针产生晦气改变时，发行人或许会产生暂时困难的景象，将对债券的偿付才能产生晦气影响。

　　近三年及一期，发行人净赢利别离为 6.78亿元、5.10亿元、4.11亿元和3.53亿元，呈下降趋势，2019 年赢利较 2018 年度大幅下降首要系对收买南国置业构成的商誉计提减值 0.68亿元、南国置业2019 年度呈现大幅亏本以及结算的部分房地产开发项目因预售期间区位商场改变、出售限价方针等要素导致的房地产开发事务毛利率下降。2020 年净赢利持续下降，首要系南国置业成绩不及预期计提商誉减值 4.66 亿元，以及 2020 年发行人财政费用大幅添加。

　　六、2019年、2020年及 2021年发行人 EBITDA利息确保倍数别离 1.13倍、0.74倍和 0.98倍。房地产职业归于本钱密布型职业，对资金需求比较大，公司用于房地产开发的资金，除自有资金和出售回款外，首要来自于银行告贷和债款融资等有息债款，因而利息开销较大，利息确保倍数较低。到本征集阐明书摘要出具日，公司没有呈现逾期未还本金或逾期未付息的现象，但假如未来公司盈余才能大幅下降、现金流入与利息归还未能合理匹配，将对发行人准时归还利息带来必定的压力。

　　南国置业于 2020年 6月 8日发布停牌公告，发表该公司正在谋划严峻财物重组事项，详细方案为：南国置业向电建地产的股东我国电建、中电建修建公司发行股份及付呈现金作为对价，对电建地产施行吸收兼并；南国置业为吸收兼并方，电建地产为被吸收兼并方。本次吸收兼并完结后，南国置业为存续方，将继承及承受电建地产的悉数财物、负债（含本次发行公司债券新增负债）、人员、事务、合同及其他一切权利与责任，电建地产将刊出法人资格，电建地产持有的上市公司股份将被刊出（电建地产全资子公司武汉新天地持有的上市公司股份，将在本次吸收兼并完结后 6 个月内，经过南国置业吸收兼并武汉新天地完结刊出），我国电建将成为南国置业的直接控股股东。

　　2021年 9月 27日，南国置业发布《关于严峻财物重组方案到期失效的公告》，依据严峻财物重组方案有用期相关规矩（本次吸收兼并的抉择有用期为自公司股东大会赞同本次买卖之日起 12 个月），严峻财物重组方案到期主动失效，一起现阶段持续推动后续程序的条件仍具有不确定性，为实在维护南国置业及全体股东利益，经审慎研讨并与买卖各方友爱洽谈，南国置业抉择停止本次买卖事项。

　　依据《债券持有人会议规矩》，债券持有人会议审议经过的抉择，关于一切本期债券持有人（包含一切出席会议、未出席会议、对立方案或抛弃投票权、无表决权的债券持有人，以及在相关抉择经往后受让本期债券的债券持有人），在其债券持有期间均有平等效能和束缚力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权规划内经过的任何有用抉择的效能优先于包含受托处理人在内的其他任何主体就该有用抉择内容所做出的抉择和建议。出资者认购、购买或以其他合法方法获得本期债券均视作赞同并承受公司为本期债券拟定的《债券持有人会议规矩》并受之束缚。

　　依据《证券法》等相关规矩，本期债券仅面向专业安排出资者发行，一般出资者和专业出资者中的个人出资者不得参加发行认购。本期债券上市后将被施行出资者恰当性处理，仅限专业安排出资者参加买卖，一般出资者和专业出资者中的个人出资者认购或买入的买卖行为无效。

　　十一、本期发行结束后，公司将尽快向深圳证券买卖所提出关于本期债券上市买卖的请求。本期债券契合深圳证券买卖所上市条件，买卖方法包含：匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交和洽谈成交。本期债券上市前，公司财政状况、运营成绩、现金流和信誉评级等状况或许呈现严峻改变，公司无法确保本期债券的上市请求能够获得深圳证券买卖所赞同，若到时本期债券无法进行上市，出资者有权挑选将本期债券回售予本公司。因公司运营与收益等状况改变引致的出资危险和活动性危险，由债券出资者自行承当，本期债券不能在除深圳证券买卖所以外的其他买卖场所上市。

　　十三、关于评级差异。依据东方金诚于 2022 年 5 月 30 日对发行人出具的评级陈述（东方金诚债盯梢评字[2022]0089 号），发行人主体评级为 AAA，评级展望安稳，阐明发行人归还债款的才能极强，根本不受晦气经济环境的影响，违约危险极低。

　　东方金诚 2020 年 6 月对发行人及其发行的 19 电建 01 出具东方金诚债盯梢评字【2020】440 号盯梢评级陈述时，上调了发行人的长时刻主体评级和债券评级至 AAA；与中诚信世界信誉评级有限责任公司于 2020 年 6 月 24 日鉴定的电建地产主体长时刻信誉等级 AA+存在必定差异，首要原因是不同评级安排对同一评级方针的信誉危险判别，包含运营危险和财政危险的判别及发行人全体抗危险才能的掌握有所差异。

　　房地产开发事务合同出售金额逐年添加，出售均价全体进步，土地储备首要坐落二线城市，区域布局较好，项目出售去化较有确保。2020 年以来公司加大北京、深圳等一线城市的拿地力度，获取项目方位优胜，一起我国电建成员企业土地资源丰厚，有助于公司经过土地盘活添加土地储备，对未来收入及盈余构成支撑。公司股东我国电建归纳实力强，在资源整合及资金支撑等方面对公司的支撑力度较大，作为我国电建旗下仅有房地产开发途径，估计未来公司在土地资源整合、资金拆借和信誉支撑等方面仍将持续获得股东的大力支撑。公司谋划经过子公司南国置业完结全体上市，若展开顺畅，将丰厚公司融资途径，进步公司本钱实力、处理水平缓展开才能。

　　因而，上述评级成果是东方金诚从微观与商场环境、职业要素、企业规划、商场竞赛力、盈余才能和运营功率、债款担负和确保程度、公司处理处理与展开战略、活动性、外部支撑和其他等方面对电建地产进行归纳查询和点评的成果。

　　信誉评级安排对公司和本期债券的评级是一个动态评价的进程，假如未来信誉评级安排调低对公司主体或许本期债券的信誉评级，本期债券的商场价格将或许随之产生动摇，然后给持有本期债券的出资者形成丢失。

　　十四、出资者不得不合法运用别人账户或资金进行认购，也不得违规融资或替别人违规融资认购。出资者认购并持有本期债券应恪守相关法令法规和我国证券监督处理委员会的有关规矩，并自行承当相应的法令责任。

　　十五、到 2022年 9月末，发行人有息债款余额为 492.91 亿元，有息债款规划较大。以公司 2022年 9月末有息债款为根底，在债券不提早回售的状况下，公司将于未来 1年以内、1～2年、2～3年、3年以上到期的有息债款别离为 39.93亿元、114.37亿元、114.38亿元和 224.23亿元，公司未来 3年债款期限结构散布相对涣散。

　　十六、受国民经济全体运行状况、经济周期和国家财政、货币方针的直接影响，商场利率存在必定的动摇性。债券归于利率敏感性出资种类，因为本期债券为固定利率且期限较长，或许跨过一个以上的利率动摇周期，商场利率的动摇将或许使出资者实践出资收益具有必定的不确定性。在本期债券存续期内，假如商场利率上升，或许形成出资者实践出资收益水平下降。

　　十七、发行人所从事的房地产业是与国内和世界微观经济展开密切相关的职业。假如未来国内或世界的微观经济景气量下滑，或许对发行人的财政状况和运营成绩形成晦气影响。一起，房地产职业受国家方针影响较大。近年来，针对国内房地产商场，国家从金融、税收、土地等方面连续出台了相应的调控方针。调控方针的施行对房地产职业的产品结构、商场需求、土地供给乃至盈余形式等方面产生较大影响。假如发行人不能习惯调控方针的改变，则有或许对发行人的运营处理、未来展开等方面形成晦气影响。

　　十八、到 2022年 9月末，发行人一切权受限的财物金额为 54.69亿元，占同期发行人总财物的 3.23%，净财物的 14.09%。发行人受限财物首要来历于公司部分部属子公司以自有的房子修建物、土地运用权等进行典当，并别离向各金融安排告贷，笔数较多，典当物较涣散。现在发行人运营状况杰出，但若部属公司运营状况产生晦气改变，将或许给公司财物带来必定丢失。

　　十九、到 2022年 9月末，发行人其他应收款余额为 258.85亿元。陈述期内，发行人其他应收款首要为各项意图代收代垫款、押金及确保金等，非运营性的其他应收款到现在已整理结束。到 2022年 9月末，发行人其他活动财物为 23.84亿元，首要系发行人对参股项意图托付告贷。若未来其他应收款及其他活动财物中的一年内托付告贷呈现收回困难的状况，将或许对公司的财物形成必定的丢失。

　　二十、发行人 2019年底、2020年底、2021年底及 2022年 9月末，发行人短期告贷和一年内到期的非活动负债算计别离为 130.40 亿元、111.48 亿元、112.51亿元和 39.93亿元，尽管发行人坚持着较为满意的货币资金，但仍存在短期偿债压力较大的危险。

　　二十一、发行人为控股型企业，首要房地产事务均由部属子公司进行开发运营，发行人母公司收入较少，首要收入来自于部属子公司。本期债券的发行人为发行人母公司，偿债资金来历受子公司运营状况和实践分红金额影响较大，发行人母公司若无法从子公司获得满意的收益，将使本期债券的本金和利息存在必定的偿付危险。

　　发行人陈述期内除掉预收账款（合同负债）后财物负债率别离为 78.67%、69.16%、67.68%和 68.92%，总的来说，契合房地产公司的职业特性。财物负债率较高的原因是跟着公司事务规划的不断扩展，2019年-2021年相应的融资余额也不断添加，到 2022年 9月末，活动负债 824.48 亿元、非活动负债478.32 亿元。估计发行人在未来几年内，有息债款仍将坚持较高的水平。出资建造项意图大幅添加，有益于公司规划的扩展，但假如财政费用添加过快，有或许对公司赢利产生必定影响，到期的本息或许添加公司刚性债款开销的压力，然后对公司的运营产生必定的影响。此外，较高的财物负债率或许会束缚公司未来的融资空间，且在商场环境产生晦气改变的状况下，公司的财政危险也随之进步。

　　二十四、2021年 11月 15日，发行人发表《我国电建地产集团有限公司关于董事、监事、董事长产生改变的公告》，因公司运营展开需求及作业改变原因，电建地产董事、监事、董事长产生改变如下： 董事会成员由 5人调至 6人，调整 3人，为原董事长夏进，董事唐定乾，董事张维荣，新增 4人，为董事长王海波，外部董事邓孟元，外部董事李明英，董事秦普高。监事会成员由 5人调至 4人，调整 1人，为监事党卫。本次公司董事、监事及董事长改变归于正常作业调整，相关人员改变对公司日常处理、出产运营及偿债才能均不会产生严峻晦气影响。2022年 5月 25日，发行人发表《我国电建地产集团有限公司关于总经理改变的公告》，因作业改变原因，薛志勇不再担任公司董事、总经理，李端担任公司董事、总经理。到本征集阐明书摘要出具日，公司董事会成员为 6人、监事会成员为 3人。

　　二十五、2022年 1月 7日，公司控股股东我国电建发布《关于与我国电力建造集团有限公司进行财物置换暨相关买卖公告》，为妥善处理同业竞赛问题，我国电建拟将所持房地产板块财物与其控股股东电建集团持有的优质电网辅业相关财物进行置换，差额部分由电建集团向我国电建以现金方法付出（以下简称“本次买卖”或“本次财物置换”）。本次买卖的买卖对方电建集团为我国电建的控股股东，因而，本次买卖构成我国电建的相关买卖。

　　二十六、2019年度、2020年度、2021年度和 2022年 1-9月，发行人净赢利别离为 6.78亿元、5.10亿元、4.11亿元和 3.53亿元，别离完结的归归于母公司一切者的净赢利 1.30亿元、0.45亿元、0.79亿元和-1.28亿元。发行人 2022年 1-9月归归于母公司一切者的净赢利为负，首要是受部分房地产项目建造尚处于投入阶段等原因的影响，发行人呈现部分全资项目阶段性赢利为负所形成的。

　　二十七、征集阐明书中发表的发行人最近一期财报表务数据为 2022年 1-9月/9月末，最近一期财政报表有用期至 2022年 3月 31日，发行人及主承销商已请求将本次债券发行文件中的财政陈述有用期延伸至 2023年 4月 30日。

　　2022年 1-9月，发行人归归于母公司一切者的净赢利为-1.28亿元，发行人 2022年 1-9月归归于母公司一切者的净赢利为负，首要是受部分房地产项目建造尚处于投入阶段等原因的影响，发行人呈现部分全资项目阶段性赢利为负所形成的。

　　一起发行人参股项目盈余状况较好，2022年前三季度净赢利为正。发行人最新运营、财政及现金流状况未呈现其他严峻晦气改变，不会对本期债券偿债才能构成严峻晦气影响，发行人最新的财政状况依然契合相关法令、法规和标准性文件中规矩的发行上市条件。发行人许诺，2022年年度陈述出具后公司仍契合面向专业出资者揭露发行公司债券的发行上市条件。

　　经发行人 2022年 8月 2由股东我国电力建造集团有限公司审 议经过，本次发行人拟在境内面向专业出资者揭露发行的总额 不逾越人民币 24亿元的公司债券

　　我国电建地产集团有限公司 2023年面向专业出资者揭露发行 公司债券（第一期）

　　公司依据有关法令、法规为发行本期债券而制造的《我国电建地产集团有限公司 2023年面向专业出资者揭露发行公司债券 （第一期）征集阐明书》

　　发行人与债券受托处理人签署的《我国电建地产集团有限公司 2022年揭露发行公司债券受托处理协议》及其改变和补偿

　　为维护公司债券持有人的合法权益，依据相关法令法规拟定的 《我国电建地产集团有限公司 2022年揭露发行公司债券债券 持有人会议规矩》

　　主承销商依据承销协议的规矩承销本期债券，发行期届满后， 不管是否呈现认购缺乏和/或主承销商违约，主承销商均有责任 按承销协议的规矩将相当于本期债券悉数征集金钱的资金准时 足额划至发行人的指定账户

　　我国证券挂号结算有限责任公司深圳分公司，或适用法令法规 规矩的任何其他本期债券的挂号安排

　　申万宏源证券有限公司、中信证券股份有限公司、中信建投证 券股份有限公司

　　中华人民共和国，如无特别阐明，不包含香港特别行政区、澳 门特别行政区和台湾地区

　　中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包含香 港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和/或休 息日）

　　本征集阐明书摘要中，部分算计数与各加总数直接相加之和在尾数上或许略有差异，这些差异是因为四舍五入形成的。

　　受国民经济全体运行状况、经济周期和国家财政、货币方针的直接影响，商场利率存在必定的动摇性。债券归于利率敏感性出资种类，因为本期债券为固定利率且期限较长，或许跨过一个以上的利率动摇周期，商场利率的动摇将或许使出资者实践出资收益具有必定的不确定性。在本期债券存续期内，假如商场利率上升，或许形成出资者实践出资收益水平下降。因而，提请出资者特别重视商场利率动摇的危险。

　　本期债券发行结束后，将请求在深交所上市买卖，发行人现在无法确保债券必定能够依照预期在深交所上市买卖，且详细上市买卖进程在时刻上存在不确定性。本期债券上市买卖后，或许会呈现公司债券买卖不活泼乃至无法持续成交的状况，出资者或许会面对活动性危险，无法及时将本期债券变现。

　　在本期债券存续期内，发行人所在的微观经济形势、本钱商场状况、利率、汇率、证券职业展开状况、出资心思以及世界经济金融环境和国家相关方针等外部环境和发行人本身的出产运营状况都存在着必定的不确定性，或许导致发行人不能从预期的还款来历中获得满意的资金按期付出本息，然后或许对债券持有人的利益形成影响。

　　本期债券为无担保债券。尽管在本期债券发行时，发行人已依据实践状况安排了偿债确保方法来确保本期债券本息的准时偿付，可是在本期债券存续期内，或许因为不可控的要素（例如商场、方针、法令法规的改变）导致现在拟定的偿债确保方法不彻底充沛或无法彻底实行，然后影响本期债券持有人的利益。若发行人未能准时、足额偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方获得偿付。

　　发行人现在资信状况杰出，盈余才能强，能够按约好偿付债款本息，不存在到期债款延期偿付或无法偿付的景象。陈述期内，发行人与首要客户产生重要事务来往时，未曾产生严峻违约行为。若在本期债券的存续期内，发行人的财政状况产生晦气改变，不能按约好偿付到期债款或在事务来往中产生严峻违约行为，导致发行人资信状况恶化，将或许影响本期债券本息的偿付。

　　9,759,362.27万元和10,384,052.54万元，占总财物的份额为58.62%和61.41%。发行人存货首要由房地产项目开发中的开发本钱和开发产品构成。发行人存货的价值会因房地产商场的动摇而产生改变。若在未来的财物负债表日，存货的账面价值高于其可变现价值，发行人存在计提存货贬价预备的危险。

　　到2022年9月末，发行人一切权受限的财物金额为54.69亿元，占同期发行人总财物的3.23%，净财物的14.09%。发行人受限财物来历于部分部属子公司以自有的房子修建物、土地运用权等进行典当，并别离向各金融安排告贷，笔数较多，典当物较涣散。现在发行人运营状况杰出，但若部属公司运营状况产生晦气改变，将或许给发行人财物带来必定丢失。

　　11,993,260.70万元、11,240,369.87万元、12,635,994.76万元和13,028,026.06万元，跟着事务的展开，为满意房地产开发项意图资金需求，未来发行人的债款规划或许持续添加，使得发行人面对必定的偿债压力。

　　发行人 2019年度、2020年度、2021年度及 2022年 1-9月的运营活动现金流量净额别离-1,547,529.56万元、1,511,171.91万元、658,437.45万元和-174,187.90万元。陈述期内，发行人运营活动现金活动摇起伏较大。跟着发行人项目持续开发与付出项目工程进度款、新增土地储备及受房地产方针的影响，公司未来运营活动现金流量存在持续流出的危险，在房地产职业微观环境、银行信贷方针产生晦气改变时，发行人或许会产生暂时困难的景象，将对债券的偿付才能产生晦气影响。

　　到2021年底和2022年9月末，发行人其他应收款余额别离为 2,455,977.50万元和2,588,537.94万元。陈述期内，发行人其他应收款首要由各项确保金、来往款、代收代垫款和押金构成。若未来其他应收款呈现收回困难的状况，将或许对公司的财物形成必定的丢失。

　　发行人2019年底、2020年底、2021年底、2022年9月末短期告贷和一年内到期的非活动负债算计别离为1,304,022.50万元、1,114,831.36万元、1,125,102.73万元和399,291.01万元，尽管发行人坚持着较为满意的货币资金，但仍存在短期偿债压力较大的危险。

　　2019年底、2020年底、2021年底、2022年9月末发行人全体融资余额（包含短期告贷、长时刻告贷、一年内到期的非活动负债、敷衍债券、其他活动负债和长时刻敷衍款）别离为6,409,493.76万元、4,959,120.27万元、4,702,446.52万元和5,253,252.29万元，发行人全体融资余额较大，若未来房地产商场呈现重动或发行人融资才能受限，或许会对发行人正常运营活动产生晦气影响。

　　2019年、2020年和2021年，发行人EBITDA利息确保倍数别离为1.13倍、0.74倍和0.98倍。房地产职业归于本钱密布型职业，对资金需求比较大，发行人用于房地产开发的资金，除自有资金和出售回款外，首要来自于银行告贷和债款融资等有息债款，因而利息开销较大，利息确保倍数较低。到本征集阐明书摘要出具日，发行人没有呈现逾期未还本金或逾期未付息的现象，但假如未来发行人盈余才能大幅下降、现金流入与利息归还未能合理匹配，将对发行人准时归还利息带来必定的压力。

　　发行人对兼并报表规划内的相关买卖、应收敷衍金钱已在编制兼并报表时按相关管帐方针与准则对冲抵消。到2021年底，发行人与未归入兼并报表规划的相关方收购产品/承受劳务的买卖总额为396,527.25万元，出售产品/供给劳务的买卖总额为109,499.44万元，应收账款余额算计为5,790.52万元，敷衍账款余额算计为245,785.78万元。发行人相关买卖金额较大，对相关方存在必定的依赖性。

　　到2021年底，发行人除为购买产品房业主的按揭告贷供给担保及为控股股东、实践操控人和其他相关方供给担保外，无其他对外担保。到2021年底，电建地产向控股子公司供给的担保余额合计158.88亿元。

　　发行人为控股型企业，首要房地产事务均由部属子公司进行开发运营，发行人母公司收入较少，首要收入来自于部属子公司。本期债券的发行人为发行人母公司，偿债资金来历受子公司运营状况和实践分红金额影响较大，发行人母公司若无法从子公司获得满意的收益，将使本期债券的本金和利息存在必定的偿付危险。

　　2019年度、2020年度、2021年度、2022年 1-9月，发行人完结运营收入别离为 237.27亿元、210.66亿元、293.47亿元以及 129.45亿元，净赢利别离为6.78亿元、5.10亿元、4.11亿元以及 3.53亿元；2021年商业地产板块收入受商场环境影响，同比下降起伏较大。发行人盈余才能受房价、地价、原材料价格及未来国家方针调控的影响较大，未来盈余具有必定不确定性。

　　发行人历经十余年的展开，事务规划持续添加，现在在国内房地产职业已具有必定的竞赛优势。但近年来，在政府对房地产职业调控的大布景下，房地产职业展开面对必定的下行压力，职业竞赛日趋激烈。未来，国家房地产调控方针的不确定性以及不断加重的职业竞赛，或许对发行人未来的事务展开和盈余才能形成必定影响。

　　近年来，遭到国内外经济形势的影响，房地产项意图土地、原材料和劳动力本钱均有较大起伏的上涨，加大了房地产企业盈余添加的难度。尽管发行人采纳了一系列方法对事务本钱进行有用操控，以抵挡土地、原材料和劳动力本钱上升的影响，可是因为房地产项意图开发周期较长，在项目开发进程中，土地价格、原材料价格、劳动力薪酬等出产要素价格的动摇依然存在，并都会在必定程度上影响项意图开发本钱，然后影响发行人的盈余才能。

　　房地产项目开发周期长、出资大、触及相关职业广、合作单位多，需求承受规划、疆土、建造、房管、消防和环保等多个政府部分的批阅和监管，这使得发行人对项目开发操控的难度增大。尽管发行人积累了丰厚的房地产开发经历，具有较强的项目操作才能，但假如在房地产项目开发中的任何一个环节呈现严峻改变或问题，都将直接影响项目开发进度，然后影响项目开发收益。

　　发行人作为全国性房地产开发企业，项目掩盖北京、上海、武汉、成都等多个城市。因为房地产开发具有地域性强的特征，各地气候、地质条件、寓居生活习惯、购房偏好、商场状况、当地开发方针和处理法规等都存在必定的差异。为确保项目开发的顺畅进行，发行人需了解、习惯当地开发环境并采纳恰当的应对方法，躲避区域差异形成的运营危险。

　　发行人部属子公司存在逾越房地产企业开发资质开发建造的问题，但未因逾越开发资质进行房地产项目开发行为遭到主管部分的行政处分。其间部分子公司已获得相关建造主管部分出具的合规证明，部分子公司因归于拟建项目，暂未处理结束项目建造所需的悉数建造手续，其他子公司开发项意图相关证书正常处理中。未来假如上述公司因“超资质”开发被当地监管部分处分，或许对发行人公司的运营形成必定程度的负面影响。

　　到本征集阐明书摘要出具日，发行人子公司在连续处理相关资质，依据《房地产开发企业资质处理规矩》，各资质企业应契合相应条件并由建造行政主管部分进行批阅；针对子公司超资质运营，发行人已拟定《合规处理方法》等处理准则，并经过准则方法加强对子公司的处理，确保发行人的合规运营，经查询住宅和城乡建造部分网站，到本征集阐明书摘要出具日，未发现发行人子公司存在因超资质运营被主管机关责令整改、立案查询或行政处分的景象。

　　发行人的中心处理人员和技术主干是其重要的资源，如呈现首要主干人才的调离或丢失，或许会影响其正常运作，形成经济丢失。跟着发行人运营规划的不断扩展，开发项目数量持续添加，完结规划设定的方针需求更多的专业人士协同进行，假如发行人不能有用地培育人才队伍，或许会对其运营产生必定的负面影响。

　　依据国务院公布的《关于进一步加强安全出产作业的抉择》（国发[2004]2号）要求进一步强化安全出产的作业重点和方针方法，住宅和城乡建造部也曾专门发文要求全国建造体系认真贯彻和执行。安全出产关于房地产出资开发职业来说至关重要，发行人现在也拟定了相关的安全出产方法，可是不扫除将来在施工进程中产生出产事端的或许性，到时出产事端将或许影响发行人的正常出产运营，形成必定的负面社会影响。

　　房地产项目一般开发建造和出售周期较长，出资规划大。一起，房地产开发和运营触及相关职业规划广，合作单位多，要承受规划、疆土、建造、房管、消防和环保等多个政府部分的批阅和监管，这对发行人对项意图开发操控才能提出较高要求。尽管发行人具有较强的项目操作才能以及较为丰厚的项目操作经历，但假如项意图某个开发环节呈现问题，如产品定位误差、政府出台新的规矩、政府部分交流不畅、施工方案选定不科学、合作单位合作不力、项目处理和安排不力等，均或许会直接或直接地导致项目开发周期延伸、本钱上升，存在项目预期运营方针难以按期完结的危险。

　　发行人现在的房地产开发事务均由部属项目子公司或分公司开发运营，这种运营形式对公司的处理资源、处理才能提出了更高的要求。尽管发行人对子公司运营处理树立了比较标准、完善的操控机制，但若处理体系不能有用运作或不能习惯公司展开需求，则或许影响公司正常的项目开发和运营成绩。到2021年底，发行人有多个在建项目，在建工程项目周期长，触及的项目质量处理环节较多，发行人或许面对必定的项目质量处理危险。

　　房地产职业受方针影响较大，如政府调控方法、职业法令法规等。2016年前半年在经济下行压力和库存水平高企的布景下，房地产方针相对宽松，降准、降息、降税、下降首付份额频频演出。在降库存系列方针的影响下，部分热门城市呈现楼市过热现象。但从四季度开端，房地产方针逐渐收紧，限购、限贷、限售等方针轮流出台，热门城市不断出台新政以操控房价、地价过快上涨。全年前松后紧的方针走势显着。2016年十一前后，22个城市密布出台新一轮的调控方针，经过进步购房门槛调整告贷首付份额加码调控遏止投机性需求。2018年以来，房地产商场调控方针不放松，7月底中心政治局会议清晰着重“下决心处理好房地产商场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治商场秩序，坚决遏止房价上涨”。2019年12月举行的中心经济作业会议持续着重要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面执行因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效处理调控机制，促进房地产商场平稳健康展开。

　　2020年12月举行的中心经济作业会议，会议再次清晰“房住不炒”定位。量体裁衣、多策并重，促进房地产商场平稳健康展开。2021年中心经济作业会议持续定调坚持“房住不炒”，加强预期引导，探究新的展开形式，坚持租购并重，加速展开长租房商场，推动确保性住宅建造，支撑产品房商场更好满意购房者的合理住宅需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康展开。

　　依据相关法令法规，发行人现在触及的税费首要包含企业所得税、土地增值税、增值税等。若未来相关税收方针产生改变，将进一步影响产品房的购买需求，也将对房地产商场和发行人产品的出售带来影响，给发行人未来的项意图收益带来必定的影响。未来房地产职业税收方针的不确定性，使发行人面对必定的税收方针危险。

　　房地产职业归于资金密布型职业，需求的资金出资较大，资金占用周期较长，因而外部融资是房地产企业的重要资金来历，也是影响房地产持续展开的重要要素。假如未来国内房地产职业信贷方针产生改变，则或许对发行人的融资本钱及融资途径带来晦气影响，然后对发行人的事务展开和盈余才能产生必定影响。

　　天然资源部要求各地要依据《中华人民共和疆土地处理法》、《中华人民共和国城市房地产处理法》等有关法令法规以及《国务院关于促进节省集约用地的告诉》、《搁置土地处置方法》等文件要求，依法分类处置房地产开发搁置土地。现在，已有部分省市出台方针标准搁置土地的处置方法，清晰规矩了非因政府原因和不可抗力形成土地搁置的，政府能够无偿收回土地运用权。尽管发行人一向恪守国家法令方针，严厉在规矩的时刻内完结房地产开发项意图开工开发和出售，但假如发行人未能按规矩期限开工开发，将存在项目用地被收回的危险。

　　2022年 7月 4日，发行人 2022年第 6次暂时董事会会议审议经过了《关于公司契合揭露发行公司债券条件的方案》和《关于拟注册发行公司债券的方案》，赞同公司揭露发行不逾越 30亿元人民币（含 30亿元）、期限不逾越 5年（含 5年）的公司债券，并提交股东会审议。

　　2022年 8月 2日，发行人股东我国电力建造集团有限公司审议经过了《关于公司契合揭露发行公司债券条件的方案》和《关于拟注册发行公司债券的方案》，赞同揭露发行不逾越 30亿元人民币（含 30亿元）、期限不逾越 5年（含 5年）的公司债券，并授权公司董事会全权处理本次债券发行相关事宜，由公司运营处理层在董事会获得的授权规划内担任详细处理本次揭露发行公司债券相关事宜，但依法应由董事会自行行使的权限在外。

　　债券称号：我国电建地产集团有限公司 2023年面向专业出资者揭露发行公司债券（第一期）。本期债券分为两个种类，种类一称号为我国电建地产集团有限公司 2023年面向专业出资者揭露发行公司债券（第一期）（种类一），债券简称为“23电建 01”；种类二称号为我国电建地产集团有限公司 2023年面向专业出资者揭露发行公司债券（第一期）（种类二），债券简称为“23电建 02”。

　　债券期限：本期债券分为两个种类，种类一为 5年期固定利率债券，在债券存续期第 3年底附发行人调整票面利率挑选权和出资者回售挑选权；种类二为 5年期固定利率债券。本次债券设种类间回拨挑选权，回拨份额不受束缚，发行人和簿记处理人将依据本次债券发行申购状况，在总发行规划内，由发行人和簿记处理人洽谈共同，抉择是否行使种类间回拨挑选权，即削减其间一个种类的发行规划，一起对另一种类的发行规划添加相同金额，单一种类最大拨出规划不逾越其最大可发行规划的 100%。本次债券种类一、种类二总计发行规划不逾越 5亿元（含 5亿元）。

　　调整票面利率挑选权：本期债券种类一附第 3个计息年度末发行人调整票面利率挑选权，发行人有权抉择是否在本期债券（种类一）存续期的第 3年底调整本期债券后 2年的票面利率；发行人将于本期债券（种类一）第 3个计息年度付息日前的第 20个买卖日，在买卖所指定的信息发表媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整起伏的公告。若发行人未行使本期债券（种类一）调整票面利率挑选权，则后续期限票面利率仍保持原有票面利率不变。

　　回售挑选权：本期债券种类一附第 3个计息年度末出资者回售挑选权，发行人宣布关于是否调整本期债券（种类一）票面利率及调整起伏的公告后，出资者有权挑选在本期债券（种类一）存续期内第 3个计息年度的出资者回售挂号期内进行挂号，将持有的本期债券（种类一）按面值悉数或部分回售给发行人或挑选持续持有本期债券（种类一）。本期债券（种类一）第 3个计息年度付息日即为回售付出日，公司将依照深交所和债券挂号安排相关事务规矩完结回售付出作业。

　　回售挂号期：自发行人宣布关于是否调整本期债券（种类一）票面利率及调整起伏的公告之日起 5个买卖日内，债券持有人可经过指定的方法进行回售申报。回售挂号期不进行申报本期债券（种类一）的，则视为抛弃回售挑选权，持续持有本期债券（种类一）并承受上述关于是否调整本期债券（种类一）票面利率及调整起伏的抉择。

　　付息日：本期债券种类一的付息日为 2024年至 2028年每年 4月 17日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至这以后的第 1个买卖日，顺延期间付息金钱不另计利息）。若出资者行使回售挑选权，则回售部分债券的付息日为 2024年至2026年每年的 4月 17日（如遇非买卖日，则顺延至这以后的第 1个买卖日；顺延期间付息金钱不另计利息）。

　　付出金额：本期债券于每年的付息日向出资者付出的利息为出资者到利息挂号日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向出资者付出的本息金额为出资者到兑付挂号日收市时出资者持有的本期债券最终一期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。

　　信誉评级安排及信誉评级成果：经东方金诚世界信誉评价有限公司归纳鉴定（东方金诚债盯梢评字[2022]0089号），公司的主体信誉等级为AAA，评级展望为安稳。本期债券无债项评级。在本期债券的存续期内，资信评级安排每年将对公司主体信誉等级进行一次盯梢评级。

　　购买本期债券的出资者（包含本期债券的初始购买人和二级商场的购买人， 及以其他方法合法获得本期债券的人，下同）被视为作出以下许诺： （一）承受征集阐明书对本期债券项下权利责任的一切规矩并受其束缚； （二）本期债券的发行人依有关法令、法规的规矩产生合法改变，在经有关主管部分赞同后并依法就该等改变进行信息发表时，出资者赞同并承受该等改变；

　　在不影响征集资金运用方案正常进行的状况下，发行人经公司董事会或许内设有权安排赞同，可将暂时搁置的征集资金进行现金处理，出资于安全性高、活动性好的产品，如国债、方针性银行金融债、当地政府债、买卖所债券逆回购等。

　　为了加强标准发行人发行债券征集资金的处理，进步其运用功率和效益，依据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《公司债券发行与买卖处理方法》等相关法令法规的规矩，公司拟定了征集资金处理准则。公司将依照发行请求文件中许诺的征集资金用处方案运用征集资金。

　　发行人对除南国置业外的部属各单位施行资金会集处理，发行人在满意本身资金需求的状况下向股东归集资金。发行人已充沛发表本期债券征集资金处理的详细安排，发行人对征集资金不进行资金归集。上述事项对发行人本身偿债才能无晦气影响。

　　发行人许诺将严厉依照征集阐明书约好的用处运用本期债券的征集资金，不用于补偿亏本和非出产性开销，不用于置办土地、不直接或直接用于一般住宅房地产事务，并将树立实在有用的征集资金监督机制和阻隔方法。

　　2022年 9月 27日，发行人完结我国电建地产集团有限公司 2022年面向专业出资者揭露发行公司债券(第四期)的发行，发行金额为 10.00亿元，依据《我国电建地产集团有限公司 2022年面向专业出资者揭露发行公司债券(第四期)征集阐明书》，本次债券的征集资金在扣除发行费用后悉数用于归还前期兑付公司债券的自筹资金。到本征集阐明书摘要出具日，上述债券征集资金已悉数运用结束，用于置换前期已兑付公司债券的自筹资金，不存在违规运用征集资金问题。

　　2022年 11月 3日，发行人完结我国电建地产集团有限公司 2022年面向专业出资者揭露发行公司债券(第五期)的发行，发行金额为 9.00亿元，依据《我国电建地产集团有限公司 2022年面向专业出资者揭露发行公司债券(第五期)征集阐明书》，本次债券的征集资金在扣除发行费用后悉数用于归还公司债券和有息负债（置换用于归还公司债券和有息负债的自筹资金）。到本征集阐明书摘要出具日，上述债券征集资金已悉数运用结束，和征集阐明书约好共同，不存在违规运用征集资金的状况。（未完）